On ne s’en rend peut-être pas compte, mais dans de nombreux immeubles du centre-ville liégeois, les étages au-dessus des commerces restent souvent inoccupés. « Depuis les années 50 ou 60, ces surfaces sont souvent restées vides ou conservées pour servir d’espaces de stockage, de kitchenettes ou de sanitaires », explique l’architecte Olivier Fourneau. Si le logement existe bel et bien, sa densité demeure « assez faible » dans les rues commerçantes.
Pour comprendre l’origine de cette problématique, il faut remonter au milieu du siècle dernier. À l’époque, les loyers commerciaux étaient si élevés par rapport aux loyers résidentiels que la valeur des logements supérieurs était jugée anecdotique, voire nulle. Une tendance qui a poussé les propriétaires à supprimer les accès historiques qui menaient aux étages. « Au XIXᵉ siècle, souvent, les personnes qui exploitaient des commerces habitaient sur site et habitaient au-dessus de leur commerce . Et donc le fait que la cage d’escalier se trouve dans le commerce pour aller vers les pièces de vie aux étages n’était pas un problème puisqu’on vivait dans son magasin », rappelle l’architecte liégeois.
Avec le temps, les centres-villes « où la pression commerciale est la plus forte » ont progressivement perdu de nombreux accès séparés vers les étages des immeubles commerciaux. En cause, la volonté des propriétaires de privilégier un maximum de surface commerciale en façade. Dans l’hypercentre, comme les piétonniers, certains immeubles ont même cessé de louer leurs étages, jugés beaucoup moins rentables que les rez-de-chaussée commerciaux. « On ne s’embêtait pas à sacrifier un mètre de façade commerciale pour donner accès à un, deux ou trois logements », résume-t-il.
Face à cette situation, les pouvoirs publics ont bien tenté d’inciter les propriétaires privés à entreprendre des rénovations pour redynamiser l’hypercentre, mais les résultats restent limités. « Le problème, c’est les centres-villes commerciaux qui, à 18 heures, se vident des gens de passage et deviennent des endroits un peu tristes, sans habitant », estime l’architecte. Ces dernières années, des projets de réhabilitation se sont néanmoins multipliés avec l’objectif de redonner vie aux étages supérieurs en les transformant en logements. Concrètement, il s’agit de rendre ces espaces à nouveau habitables et accessibles indépendamment de l’activité commerciale du rez-de-chaussée.
Ainsi, rue Pont d’Île, deux immeubles ont été rénovés pour accueillir huit logements, du studio au duplex, tout en conservant le commerce au rez-de-chaussée. « On a convaincu les propriétaires de recréer un accès aux étages », indique Olivier Fourneau. Pour lui, le succès de cette opération prouve qu’il existe une réelle demande : « Ce sont des logements neufs, conformes, qui comprennent un système de chauffage performant et qui sont bien isolés. En termes de charges, ils représentent un faible coût. Ces logements se louent donc très bien ».
Une réhabilitation qui a l’avantage de conserver le commerce au rez-de-chaussée, même si celui-ci perd environ un mètre 30 de façade afin de permettre la création d’un accès indépendant vers les étages « Il faut équiper cette entrée d’un couloir, voire d’un ascenseur ou d’une cage d’escalier indépendante.»
Aujourd’hui, avec la baisse relative des loyers commerciaux dans certains quartiers, la création de logements redevient intéressante pour les propriétaires. « La rentabilité des logements, d’une part, permet d’augmenter la valeur immobilière globale de l’investissement des immeubles, mais elle permet aussi de créer une forme de sécurité, en tout cas de présence les soirs, et donc de rendre les centres-villes plus vivants », explique-t-il.
Pour réussir une telle transformation, il n’existe pas de recette unique. Chaque projet exige une analyse au cas par cas, où l’on évalue le potentiel commercial du rez-de-chaussée ainsi que la qualité de l’environnement urbain. Au-delà de l’aspect technique, cette démarche s’inscrit dans une vision plus large de la ville : « L’idée de ramener des habitants en ville en créant des logements performants, compacts et qui participent à la réhabilitation du patrimoine ancien est une priorité par rapport à l’étalement périurbain, par rapport au fait de vivre à l’extérieur des centres-villes et à devoir se déplacer en automobile », conclut l’architecte, pour qui cette approche constitue une réelle alternative en matière de qualité de vie.
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